Wohnungskauf in Frankfurt Wie eine Erzieherin ohne Eigenkapital zur Vermieterin wurde
Eine Erzieherin aus Frankfurt will sich mit einer kleinen Wohnung finanziell absichern, trotz begrenzten Einkommens und ohne viele Rücklagen. Wie ihr Weg zum Kauf aussieht und worauf man achten sollte.
Seval Duranoglu ist alles andere als eine typische Immobilien-Investorin. Die Frankfurterin arbeitet als Erzieherin, verdient 2.700 Euro – und hat gerade einmal 10.000 Euro Rücklagen. Trotzdem sucht sie eine Wohnung in Frankfurt als Kapitalanlage, denn sie will vorsorgen. Ihr Budget: 150.000 Euro.
Die 41-Jährige spürt Druck, wie sie in der neuen Doku-Serie "Generation Wohnkrise. Lohnt sich das?", erzählt.
"Ich muss jetzt langsam etwas machen", sagt Duranoglu. Sie will vorsorgen, für die Zukunft, für das Alter. Dass sich eine Wohnung in dieser Preisklasse in Frankfurt kaum finden lässt, ist ihr bewusst. Trotzdem macht sie sich auf die Suche.
Bornheim: 18 Quadratmeter für 190.000 Euro
In Bornheim zeigt ihr ein Makler eine sanierte, zentral gelegene Wohnung – 18 Quadratmeter, möbliert, direkt an der Berger Straße. Der Preis: 190.000 Euro. Zu teuer, findet Duranoglu.
Trotzdem wird das Objekt als gute Kapitalanlage beworben: solide Bausubstanz, gute Lage, schnell vermietbar. Die erwartbare Miete: 540 Euro im Monat – rund 30 Euro pro Quadratmeter. Für die Erzieherin ist der Preis trotzdem zu hoch. Auch wenn die Wohnung schön ist, liegt sie 40.000 Euro über ihrem Budget.
Wann lohnt sich eine Wohnung?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen will, muss rechnen. Entscheidende Kennzahlen sind laut Experten die Brutto- und die Nettomietrendite. Die Formel für die Bruttomietrendite lautet Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.
Ein Beispiel: Bei einer Wohnung für 250.000 Euro und einer Monatsmiete von 900 Euro ergibt sich eine Bruttorendite von 4,3 Prozent. 4 bis 6 Prozent Bruttorendite gelten als empfehlenswert – je höher, desto besser.
Aber: Wer nur auf die Bruttorendite schaut, rechnet oft zu optimistisch. Denn es kommen Kosten dazu: Hausverwaltung, Reparaturen, Rücklagen, Notar, Grunderwerbsteuer. All das senkt die Rendite. Am Ende bleiben oft unter 3 Prozent netto. Werte ab 3 bis 4 Prozent gelten bereits als sehr gut. Wer kaufen möchte, sollte vorher also genau rechnen und vergleichen.
Lage, Lage, Lage
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage sucht, sollte nicht nur auf den Preis schauen, erklärt Frank Alexander von Hermann Immobilien. Entscheidend sei auch die Lage – und zwar nicht nur auf Stadt-, sondern auch auf Viertel-Ebene.
Zum einen gibt es die Makrolage: Wie entwickelt sich die Stadt oder Region? Gibt es Jobs, Zuzug, Infrastruktur? Frankfurt zum Beispiel wächst – laut Prognosen um rund 90.000 Menschen bis 2045. Das spricht für eine anhaltende Nachfrage.
Städte wie Frankfurt gelten als A-Lagen: sie sind teuer, aber mit stabiler Nachfrage. Wer dort investiert, hat kaum Leerstandsrisiko. Dafür seien die Renditen geringer.
D-Lagen dagegen bieten oft höhere Erträge – aber auch das Risiko, dass die Wohnung leer steht oder schwer verkäuflich ist. Darüber hinaus ist auch die sogenannte Mikrolage wichtig: Wie ist das Viertel? Wie ist das Haus? Gibt es Lärm, Leerstand, Sanierungsbedarf? Das alte Maklermantra "Lage, Lage, Lage" gilt also immer noch.
Protokolle, Hausgeld, Verhandlung – worauf es beim Kauf ankommt
Immobilienmakler Marko Verkic empfiehlt Käuferinnen und Käufern, vor dem Kauf nicht nur auf das Exposé zu schauen. Wer es ernst meine, solle die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung lesen – diese würden Aufschluss über geplante Sanierungen und mögliche Probleme im Haus geben.
Die Hausgeldabrechnungen würden Aufschluss darüber geben, welche Kosten auf Mieterinnen und Mieter umlegbar seien und welche nicht. Es lohne sich auch, selbst ein Preisangebot abzugeben - auch wenn es unter dem aufgerufenen Kaufpreis liege.
Was, wenn der Mieter nicht zahlt?
Wer vermietet, trägt Verantwortung – und Risiko. Makler Marko Verkic sagt offen: "Gegen Mietausfall gibt es kaum Versicherungen." Auch mit Schufa und Einkommensnachweis bleibe ein Restrisiko, weil sich Lebenssituationen von Mieterinnen und Mietern ändern könnten.
Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt die Mieter trotzdem vor Vertragsabschluss sorgfältig prüfen – oder beauftragt eine Hausverwaltung, die kostet aber extra. "Wichtig ist es bei der Altersvorsorge, nicht alles auf eine Karte zu setzen", erklärt Frank Alexander. Eine Immobilie sei ein Baustein – nicht die ganze Altersvorsorge.
Wohnung Gefunden – im Urlaub
Nach mehreren erfolglosen Besichtigungen hat Seval Duranoglu aus Frankfurt Glück: Während ihres Urlaubs meldet sich ihr Makler.
Eine Wohnung in Sachsenhausen wird frei - frisch saniert, zentral gelegen und sofort vermietbar. Weil sie ihm zuvor eine Vollmacht erteilt hat, kann der Makler den Kaufvertrag beim Notar vorbereiten. Als die Erzieherin zurückkehrt, ist die Finanzierung mit der Bank schnell geregelt.
Gesamtkosten: 112.000 Euro, inklusive Nebenkosten. Die Kaltmiete beträgt 480 Euro. Dazu kommen Nebenkosten von 170 Euro, die sie auf den Mieter verlegt. Das macht eine Rendite von rund fünf Prozent.
Für die 41-Jährige geht die Rechnung auf: Die Miete deckt den Kredit. Sie selbst will nicht einziehen – die Wohnung bleibt eine Kapitalanlage. "Ich bin total glücklich, jetzt wo ich die Wohnung gesehen habe, den Mieter kennengelernt habe und weiß, dass es eine wunderschöne Wohnung ist und kein Fehlkauf."
Kaufen ohne Eigenkapital – wie riskant ist das?
Grundsätzlich gilt: Wer eigenes Geld mitbringt, bekommt bei der Bank bessere Konditionen und kann oft auch besser schlafen. Denn fehlt das Eigenkapital, steigen Zinsen und Risiken. Läuft der Kredit über viele Jahre, kann schon eine Krankheit oder ein Jobverlust zur starken Belastung werden. Im Extremfall droht der Verkauf durch die Bank.
Duranoglu hat einen Kredit ohne Eigenkapital bekommen. Das hat mehrere Gründe: Als Erzieherin hat sie in einen sicheren, systemrelevanten Beruf. Die Bank schätzt das als stabile Einnahmequelle.
Zweitens: Ihre Finanzen sind in Ordnung – keine großen Schulden, keine negativen Schufa-Einträge. Drittens: Auch die Wohnung selbst hat die Bank überzeugt. Gute Lage, sanierter Zustand, vermietet – für die Bank ein Objekt mit vergleichsweise geringem Risiko.
Trotzdem gilt: Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, also wenn auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, ist und bleibt ein gewagter Schritt.